Los créditos hipotecarios se desmoronaron más de 50% en un año
La caída del financiamiento volvió a encender alarmas en el mercado inmobiliario; en el sector esperan un reacomodamiento a partir del segundo semestre del año
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LA NACIONCandela Contreras
¿Qué pasa con la tan esperada recuperación del mercado hipotecario? El crédito volvió a frenarse justo cuando parecía que empezaba a consolidarse y “su ansiada explosión” parece no llegar.
En abril, los desembolsos cayeron 56% interanual y tocaron su nivel más bajo desde octubre de 2024. Se otorgaron apenas US$122 millones, muy lejos de los US$280 millones registrados en el mismo mes del año pasado y 80% por debajo del pico de abril de 2018, durante el auge de los UVA, de acuerdo al monitoreo que realiza la consultora Empiria en base al Banco Central.
El nuevo dato demuestra que el sistema todavía es extremadamente chico y sensible a cualquier ruido cambiario, modificaciones en las tasas o falta de fondeo, y vuelve a poner sobre la mesa un problema estructural de la Argentina: el país logra generar pequeños ciclos de recuperación hipotecaria, pero todavía no consigue construir un sistema de financiamiento estable y de largo plazo.
El freno llega, además, en un momento en el que el mercado inmobiliario empezaba a mostrar señales de recuperación. En los últimos meses, los bancos comenzaron a bajar sus tasas de interés, luego de importantes subas antes de las elecciones de octubre de 2025. El clima había vuelto a ser de optimismo.
“La tasa promedio sigue subiendo y alcanzó el 6,7% en abril, casi un punto por encima de la de diciembre, a partir de la entrada al mercado de los créditos del Banco Nación con 6% de tasa (versus 4,5% previo). En paralelo, las tasas ofertadas de los bancos siguen cayendo, por lo que es posible esperar una mejora en el dinamismo para el segundo semestre”, comparte Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
En el sector reconocen que la recuperación hipotecaria todavía depende de variables muy frágiles. Además, los bancos siguen teniendo un problema de fondo: prestan a 20 o 30 años, pero se financian con depósitos de muy corto plazo.
Ahí aparece uno de los debates que más fuerza tomó en los últimos meses entre economistas y referentes del mercado inmobiliario: la necesidad de crear una fuente de fondeo de largo plazo para que el crédito hipotecario pueda crecer de manera sostenida.
La discusión detrás del freno hipotecario
En el sector advierten que el boom hipotecario que muchos esperaban todavía no llegó. González Rouco aseguró que hubo “mucha euforia” en marzo, pero que el mercado hoy muestra señales de desaceleración.
“Al crédito no le sobra nada en términos de demanda. Si bien bajaron las tasas ofertadas, el promedio sigue cerca del 10% y la del Banco Nación ya está en 6%, no en 4,5% como al inicio”, explicó.
Según el especialista, las condiciones actuales siguen siendo mejores que las del peor momento, pero más débiles que las que impulsaron el arranque del sistema hipotecario meses atrás. “Es posible que estabilicemos un nivel de crédito más bajo”, advirtió.
Rouco reconoció, además, que abril mostró un freno mayor al esperado. “Me imaginaba un escenario más estable. Igual sigo creyendo que estamos atravesando la peor etapa, con tasas todavía muy altas”, sostuvo. Y proyectó una mejora hacia el segundo semestre: “Posiblemente esto mejore porque las tasas van a bajar y también van a mejorar las condiciones de demanda”.
Es más, Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación y Transformación, habló sobre esto en el Data Day 4 de Reporte Inmobiliario. Se refirió a la esperada explosión del crédito hipotecario. El funcionario proyectó una expansión significativa del financiamiento hipotecario en los próximos 10 años.
Según explicó Sturzenegger, hoy los bancos operan con el dinero transaccional que representa apenas entre el 12% y el 15% del PBI, muy lejos de países como Chile, donde superan el 80%. Esa diferencia responde a un problema de incentivos “porque las personas no depositan sus ahorros en el sistema financiero”, explicó.
Pero no solo eso, sino que “colocaron ese dinero de fondos de corto plazo en instrumentos con tasas altas, impulsadas por la inflación”. Ese modelo, advirtió, deja de ser viable en un contexto de estabilidad. “Con la baja de la inflación, los bancos van a tener que cambiar su negocio. Van a salir a buscar el ahorro de los argentinos”, planteó.
En este contexto, los economistas Miguel Kiguel y Martín Redrado vienen diciendo que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES podría cumplir un rol clave para impulsar el sistema hipotecario. La lógica es simple: el crédito necesita recursos estables y de largo plazo, algo que hoy prácticamente no existe en la Argentina.
“El crédito hipotecario es justicia social”, repiten desarrolladores, brokers y economistas cada vez que se habla del tema. Pero la realidad es que el mercado argentino sigue siendo mínimo comparado con otros países de la región. Mientras en economías vecinas el financiamiento hipotecario representa varios puntos del PBI, en la Argentina continúa en niveles marginales.
La magnitud del problema se refleja en el dato revelado por Empiria: los US$122 millones desembolsados en abril representan un volumen muy bajo para un país del tamaño de la Argentina.
Pero en el mercado creen que todavía hay demanda contenida. Después de años sin financiamiento, muchos compradores siguen esperando la posibilidad de acceder a una hipoteca. Sin embargo, el sistema todavía no logra generar escala. Y cada vez que parece arrancar, vuelve a encontrar el mismo techo.
Otro de los grandes problemas es que, sin un sistema hipotecario que funcione de manera sostenida, el mercado inmobiliario tampoco tiene demasiado margen para seguir reacomodándose. Hoy, gran parte de las operaciones se concretan con ahorros propios o dólares “debajo del colchón”, un esquema que limita el volumen de compradores y pone un techo a los valores de venta.
En el sector reconocen que sin crédito masivo será difícil que los precios de las propiedades recuperen con fuerza. Y eso impacta de lleno también en la construcción, ya que la construcción privada enfrenta un encarecimiento de los costos en dólares que no fue acompañado por los precios de venta por metro cuadrado, lo que afecta la rentabilidad.
La ecuación es una: sin crédito hipotecario no aparece nueva demanda genuina; sin demanda, los precios no logran despegar, y sin una mejora en los valores de venta, la construcción no puede reacomodarse. Por eso, para buena parte del mercado, el financiamiento no es solo una herramienta para comprar viviendas, sino que es la clave para reactivar toda la cadena inmobiliaria y de la construcción.
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