Cocheras: por qué son razón de conflicto entre vecinos y qué dice la ley

Las cocheras en un edificio suelen ser un espacio controversial, ya que no todas se rigen por las mismas normas. Dentro del marco de la propiedad horizontal, un mismo espacio puede tener diferentes caracterizaciones jurídicas, lo que genera frecuentes conflictos entre los copropietarios.

La regulación de las cocheras depende principalmente del Reglamento de Copropiedad, una escritura pública que, entre otras cosas, describe cada una de las unidades del edificio y detalla cuáles son las partes comunes, según información del sitio oficial del Gobierno de la Nación. En este documento se establecen las pautas de organización y convivencia del consorcio, se designa al administrador y se fijan sus obligaciones.

¿Cuáles son las categorías?

El reglamento también clasifica los espacios del edificio en tres categorías:

• Partes comunes
• Unidades funcionales
• Unidades complementarias

Las partes comunes son los espacios y estructuras que pertenecen a todos los propietarios y resultan indispensables para la seguridad y el funcionamiento del edificio. Las unidades funcionales son espacios privados destinados a vivienda u oficina. Por último, las unidades complementarias son superficies accesorias que complementan a una unidad funcional.

En este contexto, las cocheras se pueden categorizar dentro de estos parámetros: pueden ser privadas, ya sea como unidades funcionales o complementarias, pero también pueden formar parte de los espacios comunes. Dentro de esta última distinción existen dos variantes: cocheras de uso común y cocheras de uso exclusivo.

Cómo se resuelven los conflictos según la categoría

El administrador del consorcio no puede intervenir en conflictos con cocheras definidas como unidades funcionales o complementarias, ya que se trata de propiedad privada, pero sí puede hacerlo cuando la cochera es una parte común del edificio.

Cuando una cochera es compartida por más de una unidad funcional, los problemas deben resolverse entre copropietarios. En estos casos, el administrador no tiene facultades para intervenir. Por eso, es fundamental establecer reglas internas de uso, que deben ser creadas y aceptadas por los propietarios.

Si no hay acuerdo, una alternativa es designar un administrador que se ocupe de esa propiedad en particular. Para los casos en los que el conflicto persiste, es necesario recurrir a una mediación extrajudicial o, en última instancia, a un reclamo judicial.

¿Cuándo hay que apelar al sentido común?

Por una cuestión de espacio

Los edificios antiguos suelen contar con espacios de estacionamiento más reducidos, diseñados para otro tipo de autos. En la actualidad, los nuevos vehículos tienen dimensiones mayores y, en muchos casos, resulta casi imposible estacionar cómodamente dentro de un solo espacio. Frente a este escenario, suele ser necesario apelar al sentido común, y en determinadas ocasiones puede ser beneficioso reorganizar los espacios entre los copropietarios.

Por visitas

En el caso de las cocheras destinadas a las visitas, su uso debería estar regulado por el reglamento interno del edificio, lo que habilita al administrador a intervenir ante eventuales conflictos.

Por hurtos o daños

Sin embargo, si hay robos o daños en las cocheras, por lo general, no se trata de una responsabilidad del consorcio. Hay solo dos excepciones:

• Cuando el daño es ocasionado por un empleado del consorcio
• Cuando el reglamento establece la obligación de que el espacio esté custodiado

¿Cuáles son los usos indebidos?

Las cocheras deben cumplir una sola función: ser un espacio para estacionar vehículos. Entonces, cualquier otro uso que pueda dársele equivale a una infracción. Algunos ejemplos son:

• Usarlas como depósito: guardar muebles, electrodomésticos, cajas, materiales de obra o mercadería
• Almacenar elementos peligrosos o inflamables: garrafas, combustibles, pinturas, solventes u otros productos riesgosos
• Destinarla a un uso distinto del estacionamiento: taller, lavadero, parrilla

Todos estos usos constituyen una infracción, que puede ser penada. En estos casos, el administrador está habilitado a actuar, y el procedimiento recomendado es:

• Una carta documento (intimación formal)
• Se debe efectuar una evaluación de riesgo para verificar si el uso contrario a estacionar representa un peligro
• Convocar una asamblea en la que se decidirá si se inicia acción judicial
• Una mediación previa antes de llevar el caso a tribunales

¿Qué es la ley de Propiedad Horizontal?

En la Argentina, la regulación de la propiedad horizontal comenzó en 1948 con la sanción de la ley 13.512, pionera en esta área, que estableció reglas comunes para organizar la vida en los edificios.

A través de 20 artículos publicados en el Boletín Oficial se definía de qué manera se organizan y funcionan los inmuebles compuestos por unidades independientes.

Entre sus disposiciones, la ley establecía que los distintos departamentos podían pertenecer a propietarios diferentes; que cada dueño sería titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio, entre otros puntos.

Aunque esta normativa estableció las bases de vivir en conjunto, fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó el derecho civil y el comercial, y fue aprobado por la ley 26.994, el 8 de octubre de 2014.

La legislación más reciente no se opone a la anterior: sigue su misma línea e incorpora soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y en leyes locales.

Partes necesariamente comunes

En ese marco, el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación enumera las “cosas y partes necesariamente comunes”. Es decir, los espacios y estructuras que pertenecen a todos los propietarios y son indispensables para la seguridad y funcionamiento del edificio. Las partes son:

• Terreno
• Pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a estas con el exterior
• Techos, azoteas, terrazas y patios solares
• Cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad
• Lugares e instalaciones de los servicios centrales
• Cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional
• Vivienda para alojamiento del encargado
• Ascensores, montacargas y escaleras mecánicas
• Muros exteriores y divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes
• Instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros
• Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común
• Espacios destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Partes comunes no indispensables

Algunos edificios también gozan de “cosas y partes comunes no indispensables”, que están definidas en el artículo número 2042: son aquellas cuyo carácter de comunes resulta de la autonomía de la voluntad de los propietarios.

• Piscina
• Solárium
• Gimnasio
• Lavadero
• Salón de usos múltiples

Partes propias

Por último, el artículo 2043 define las “cosas y partes propias”, es decir, todo aquello que está dentro del departamento y que no afecta la estructura del edificio, como puertas, ventanas y revestimientos.

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