Construir vs. comprar usado: cuál es la opción más rentable a mitad de 2026 (si no estás apurado)
En un contexto donde el ladrillo volvió a moverse, pero sin euforia, la decisión entre si conviene construir un inmueble o comprar uno usado vuelve a ser una pregunta corriente
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“La gran decepción de estos últimos dos años es el precio de las propiedades usadas y para mí eso determina un poco todos los grandes problemas que está teniendo el sector inmobiliario”, sentenció el economista Federico González Rouco. La frase resume uno de los dilemas que hoy atraviesan a quienes están pensando en invertir en ladrillos: ¿conviene construir desde cero o aprovechar el precio del mercado del usado?
En un contexto donde el costo de construcción en dólares sigue subiendo, mientras la gran mayoría de las propiedades usadas se encuentran por debajo de su valor de reposición, el mercado empieza a inclinarse hacia una conclusión: si el objetivo es rentabilidad y valor más bajo, hoy comprar usado parece tener más sentido que construir.
Este escenario se da en medio de un mercado inmobiliario que lentamente vuelve a moverse. De acuerdo con el último relevamiento de Mercado Libre junto con la Universidad de San Andrés (Udesa), correspondiente a abril de 2026, las casas en el AMBA muestran señales de recuperación, aunque no de la misma manera en todas las zonas.
Mientras que en la ciudad de Buenos Aires los precios permanecieron prácticamente sin cambios, el Gran Buenos Aires empezó a mostrar subas mensuales: en zona norte los valores crecieron 1,1%, en el oeste otro 1,1% y en el sur 0,4% en forma intermensual.
El costo de construcción se disparó más del 100% en moneda estadounidense en los últimos años. Según el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires, construir costaba en marzo -último mes relevado- alrededor de US$1003/m² más IVA, tomando un dólar blue cercano a los $1415. El aumento mensual fue del 3,5% medido en dólares.
Pero ese número está lejos de representar el costo real de un proyecto. No incluye terreno, impuestos, honorarios, comercialización ni rentabilidad del desarrollador. Por eso, referentes del sector aseguran que hoy el costo final de construcción más económico arranca en US$1500/m² más IVA (alrededor de US$1815 finales) y puede trepar hasta US$4000/m² en proyectos premium.
Traducido a una vivienda concreta, construir una casa económica de 170 m² ronda actualmente los US$308.550, una vez contemplados todos los costos reales del proyecto.
El dato empieza a hacer ruido cuando se compara con el mercado del usado. Según Zonaprop, el valor promedio de publicación de una casa usada de tres ambientes y 170 m² en CABA se ubica en torno a los US$303.600 (US$1786/m²). Es decir que muchas propiedades terminadas siguen vendiéndose a valores similares -o incluso inferiores- al costo total de construir desde cero. Vale aclarar que este es un precio medio de la Ciudad; existen barrios en los que los valores de venta se encuentran por debajo de los US$1500/m².
Acá es cuando aparece la principal oportunidad: comprar una propiedad ya construida que todavía no recuperó completamente su valor.
¿Dónde conviene comprar o construir?
GBA Norte: los precios más elevados
Si la apuesta es a valorización futura, el corredor norte sigue siendo el favorito del mercado. En este caso, las casas subieron un 7,5% interanual, el mayor incremento del AMBA. El precio por m² está en torno a US$901, el más elevado, y con presión alcista.
El ranking de precios de las casas lo encabeza Vicente López, con US$1455/m² en promedio, seguido por San Isidro con US$1350/m² y Tigre con US$1288/m².
En el otro extremo, con valores aproximadamente 62% menores se encuentra Malvinas Argentinas, con US$543/m², seguido por General San Martín, con US$667/m² y Escobar con US$695/m².
Pilar es uno de los municipios que deben tener en cuenta los inversores, ya que registra una alta variación interanual, con un incremento del 17,8%. Por otro lado, Olivos es el lugar del norte más visitado en las plataformas de búsqueda de propiedades.
GBA Oeste: precios más accesibles
El oeste se presenta como una opción intermedia: cuesta US$200 menos por metro cuadrado que el norte, pero su valor es mayor al del sur y se ubica en US$692/m².
Es la única área que tuvo una baja interanual, con -2,2%. Por lo que es una ventana de entrada positiva antes de una posible recuperación.
Los tres sitios que tienen el metro cuadrado más costoso son Morón, con US$772/m², Ituzaingó, con US$727/m² y La Matanza con US$714/m². El último es el único del top tres que tuvo una fuerte suba interanual, con un 43,3%.
Actualmente hay 25.463 propiedades disponibles en el área. Ramos Mejía fue la localidad más buscada en la plataforma en lo que respecta a venta de casas en el oeste.
GBA sur: accesibilidad y suba
Para quien prioriza metros y presupuesto, el sur es el ticket de entrada más accesible. El promedio es de US$657/m², el más bajo de las zonas analizadas. Sin embargo, presentó un alza interanual del 1,4%, una muestra de su recuperación.
Berazategui con US$764/m², Lomas de Zamora con US$733/m² y Ezeiza con US$735/m² son los tres barrios más caros de la zona. Mientras que Almirante Brown, con US$580/m², es el que más variación interanual presentó con 5,5%. La zona más buscada fue La Plata.
El sur es donde menos propiedades a la venta hay publicadas, con 23.000 disponibles.
Entonces, ¿qué conviene más?
A mitad de 2026, el mercado parece dar una respuesta bastante clara: salvo casos muy específicos, comprar usado hoy ofrece una mejor ecuación que construir.
El motivo central es que el usado todavía conserva precios bajos y posibilidad de recuperación, mientras que el costo de construcción continúa con subas muy por encima.
Construir puede seguir siendo una alternativa interesante para quien busca un producto muy personalizado, tiene terreno propio o piensa a muy largo plazo. Pero desde la lógica estrictamente financiera, el mercado empieza a mirar con más atención las propiedades terminadas y las usadas a las que se les puede hacer una remodelación pero sin entrar en una obra nueva.
LA NACION
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